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杭州四季青:二季度房地产面临需求释放与价钱结构性调整

04-14 财经
  二季度房地产面临需求释放与价钱结构性调整

  受新冠肺炎疫情影响,2020年一季度,中国房地产市场显示不佳已成定局。二季度刚刚开始,该季度中国房地产市场状态若何,不仅将直接影响整个行业整年态势,也将间接影响中国整体经济运行状态和对行业的政策调整取向。

  从一季度整体而言,中央保持调控定力,坚持“房住不炒”定位稳定,各地为应对新冠疫情带来的影响,麋集出台房地产扶持政策,从供需两头提振市场信心,因城施策加倍天真。

  只管一季度市场受疫情打击显著缩量,但3月成交规模已泛起回升势头。展望二季度,预计受疫情压制的置业需求将逐渐释放,房地产市场也将逐渐恢复,但短期需求释放动力的强弱仍跟疫情生长态势密切相关,一二线都会整体恢复或相对更快。

  一季度市场特征为量减价稳

  价钱方面,凭据中房指数系统百城价钱指数,2020年一季度,百城新建住宅价钱累计上涨0.18%,是2015年5月开启上涨行情以来季度涨幅最低值,较去年同期收窄0.37个百分点。其中2月线下售楼处受限,企业转战线上营销,部门项目降价促销,致百城住宅均价泛起阶段性小幅调整,3月线下售楼处逐步开放,市场情绪有所恢复,价钱环比小幅上涨0.14%,整体保持平稳。从各级都会来看,一季度一线都会累计上涨0.19%,与去年同期基本持平;二线都会价钱累计上涨0.13%,三四线代表都会累计下跌0.07%。

  成交规模方面,2020年一季度,凭据CREIS中指数据,50个代表都会商品住宅月均成交面积约1460万平方米,为2011年以来同期最低水平,同比下降靠近四成。其中2月成交规模同环比下降均在70%以上,进入3月,随着海内疫情获得有用控制,叠加多地出台稳市场相关政策,市场情绪有所恢复,买卖规模低位回升,但仍不及去年同期,同比下降近40%,降幅较2月有所收窄。

  差别级别都会来看,一季度,一线都会商品住宅月均成交面积同比下降37.6%,3月以来,北上广深成交规模均从低位显著回升,深圳成交规模已略超去年同期。二线都会商品住宅月均成交面积同比下降35.5%,3月,热门都会市场逐步回温,杭州等都会周度成交规模已超去年同期水平。三线代表都会商品住宅月均成交面积同比下降超40%,降幅在各线都会中最为显著,3月多数都会同比仍下降,部门长、珠三角区域的都会成交面积同比增进。

  热门都会土地热度仍较高

  一季度受疫情影响,多地延迟或暂停土地出让,天下300个都会各种用地共推出4.2亿平方米,同比下降11.5%,其中住宅用地推出1.8亿平方米,同比下降14.8%;各种用地共成交3.4亿平方米,同比下降16.8%,其中住宅用地成交同比下降24.1%。

  价钱方面,住宅用地成交楼面均价显著上涨。据统计,一季度,天下300个都会住宅用地成交楼面均价为4781元/平方米,同比上涨18.6%。住宅用地成交楼面均价的上涨,一方面受各线都会成交结构性因素的影响,另一方面,部门热门都会优质地块推出量显著增加,动员企业拿地努力性提高,多宗高溢价地块成交,亦一定程度上动员整体楼面价的上涨。

  一季度,除一线都会外,其余各线都会供需规模均显著缩减。一线都会住宅用地成交面积同比增进7.8%,二线和三四线都会住宅用地成交同比划分下降28.0%和22.9%。价钱方面,一季度各线都会成交楼面均价均有所上涨,其中一线都会涨幅领先,同比上涨37.3%。

  2月以来,多省市从供应端出台扶持政策缓解企业的资金压力,如延期或分期缴纳土地出让金、调整竞买保证金比例等,在一定程度上提振了企业信心。与此同时,北京、绍兴、成都、东莞等都会优质地块推出量显著增加,进一步动员了企业拿地的努力性,多宗地块成交溢价率较高,部门地块亦刷新区域楼面价纪录。如绍兴越城区地块竞拍轮次超160轮,竞拍热度高,成交楼面价刷新全市最高楼面价纪录。

  供需两头将逐渐恢复

  宏观环境方面,二季度降息降准依然可期,为经济恢复生长提供更有利的金融环境。对房地产市场而言,短期相对偏松的金融大环境下,房企融资将略有改善,但中央对房地产金融监管力度不放松,企业资金改善空间或有限;另外,在利率新政下,5年期LPR存一定下行空间,房贷利率或将随同LPR的下调有所下移。

  市场方面,短期市场压力的凸显主要源于疫情集中暴发带来的影响,随着疫情防控取得实质性成效,线下售楼处恢复营业、土地出让回归正常、施工人员顺遂到岗,房地产市场调整幅度将有显著缓和,加之短期行业政策环境在不违反“房住不炒”主基调的前提下仍存优化预期,政府财政承压靠山下推地努力性高,且在疫情影响下,部门租房需求向置业需求转化、改善需求也将努力释放,预计二季度房地产市场供需两头将逐渐恢复,价钱则存稳中小幅调整压力。

  整年来看,受疫情打击影响,需求入市将更为郑重,预计2020年天下商品房销售面积同比下降,整年市场规模保持近16亿平方米水平。疫情靠山下房企让价促销动力较强,短期房价存调整预期,但疫情对三四线市场销量的影响将更为突出。

  同时,2020年大多数企业应保持审慎的态度,规模上追求适度、稳健增进,并加倍强调提升谋划质量,提供高品质的产物和服务。房企投资设计继续以稳健、平安为主,量入为出,重点拓展焦点都会群及热门一二线都会的优质土储,同时努力探索多样化、低成本的拿地渠道,为未来业绩增进提供有力支持。

  (作者为中国指数研究院常务副院长)

(责任编辑:宋虹姗 HO031),

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